잘가.. 지분형 모기지야
5월 말 6월 초에 지분형 모기지를 접하고 신나서
서울과 경기권 투자 유망지를 리스트업하고 있었는데
몇 주만인 6월 27일 가계대출 관리 방안이 발표되었다.
흑. 아쉽지만 뭐 어쩌겠나 정책 공부해야지 ㅎㅎ
대출력을 강조한 플펙도 신문 기사나 뉴스에
보도되는 규제의 빈틈을 파악해
오히려 투자 아이디어를 얻을 수 있다고 강조했던 만큼,
실제로 규제 이후로 어떤 우회 전략들이 나오고 있는지
아래 순서를 통해 가계대출 관리 방안과 그에 대한 우회 전략을 살펴보려 한다.
1. 가계대출 관리 방안 발표 내용 정리
2. 가계대출 관리 방안에 대한 우회 전략 유효한가
6.27 가계대출 관리 방안 발표 내용 정리
먼저 가계대출 관리 방안 발표와
6.30 종전규정을 정리해 보겠다
크게 이번 대책의 핵심은 핵심은 '6-1-0'으로 요약된다.
즉, ‘6(주택담보대출 6억원 제한)-1(전세반환대출 1억원 제한)-0(소유권 이전 전세대출 금지)’다.
또 서울/수도권 1주택자의 주택담보대출 금지, 서울/수도권 주담대 차주는 6개월 내 전입의무 등도 있다.
같은 내용을 부동산 시장 주체별로 나눠 다시 정리해보면 아래와 같다.
- 무주택자 : LTV 축소와 전입 의무로 인해 자금조달과 거주 조건이 강화
- 생초 주담대 차주 : LTV 80%, 전입의무 없음 → LTV 70%, 전입의무 6개월 이내
- 1주택자 : LTV60%,30% → LTV 0%,0%. 생활안정자금목적 주담대 1~2억 → 최대 1억
- 다주택자 : LTV60%,30% → LTV 0%,0%. 생활안정자금목적 주담대 금지
- 공통 규제
: 주택담보대출 6억 상한, 대출 만기 30년 제한,
소유권 이전 조건부 전세대출(갭투자) 규제,
신용대출 1~2배에서 연소득 이내로 제한
* 전세 반환 대출
: 전세금 반환 대출은 집주인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출 상품. 주로 전세 만기 시점에 세입자에게 보증금을 반환해야 하는데 자금 부족으로 어려움을 겪는 집주인들이 이용. 주택담보대출의 일종이지만, 일반 주담대와 달리 임차보증금 반환 목적이라는 차이 有. 전세퇴거자금대출, 전세보증금반환대출 등
* 소유권 이전 전세대출
: 쉽게 말해 갭투자용 대출. 세입자가 전세 자금을 대출받는 날 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출을 뜻함. 즉 새 집주인의 잔금일과 세입자의 전세대출 실행일을 같은 날로 맞춘 뒤 당일 받은 전세금으로 기존 집주인에게 잔금을 치르는 것. 이를 막는다는 건 갭투자 목적의 주택구입에 대출자금이 활용되지 못하게 한다는 취지다.
6.27 가계대출 관리 방안에 대한 우회 전략 있을까..? 그레이 존을 찾아서..ㅎ
우회전략으로 많이 언급되는 아래 사항들이 실제로 가능한지 살펴본다.
우회전략 1.1 전세 승계 매매 (시간차 갭투자)
우회전략 1.2 주인전세
우회 전략 2. 전입 신고 후 전세 세팅
우회 전략 3. P2P 대출
우회전략 1.1 전세 승계 매매 (시간차 갭투자)
우회전략으로 가장 많이 언급되는 '전세 승계 매매'.
6.27 이전에 전세계약 한 물건을 갭으로 매수하여 승계하면
대출 규제에서 벗어나기에 전세퇴거자금 대출을
1억 제한 없이 활용할 수 있다고 하는데 정말일까?
결론부터 말하면 전세 승계 매매 안된다.
만에 하나 되려면 아래 두 가지 조건 모두 충족해야 함.
+ (1) 기존 세입자와의 전세계약이 25.06.27이전
+ (2) 임대인의 해당 주택 소유권 취득일이 25.06.27이어야 함.
근데 이미 6월 27일을 훌쩍 지났고,
전세와 전세 승계가 모두 6.27이전이 아닌 이상 불가한 전략임.
그럼 왜 된다고 알려졌을까..
임대인이 바뀌지만 임차인은 그대로이므로
6월 27일 이전에 임대차 계약이 체결된 걸로 봐서 종전 규정을 적용할지
아니면 새로운 임대인과의 계약으로 볼지가 명확하지 않아서였다.
심지어 계약갱신청구권 사용 등으로 임대차계약기간이 연장된 경우 등에도
최초 임대차계약체결 시점을 기준으로 판단한다고 나와있었기에
해당 전략이 가능할 것으로 본 것이다.
하지만 위 사진과 같이 7월 초 금융당국에서 승계 매매 역시
'새로운 계약'으로 보겠다는 방침을 확정함에 따라
현재 계약을 진행 중이던 매수 희망자의 자금흐름 계획에
차질이 빚어질 것으로 보인다.
안된다고는 하지만
전세 승계 매매를 우회 전략으로 생각한 투자자들의 입장을 조금 살펴보자면..
수도권과 규제지역 내 '소유권 이전 조건부 전세대출' 금지의 허점이
전세보증금 대출일과 매매계약 잔금일이 같은 날인 경우에만 막을 수 있다는 것이었다.
그래서 매수자, 매도자, 세입자가 모여 이전과 똑같은 방식으로 계약을 한다고 해도,
전세계약 잔금 일자와 매매계약 잔금 일자에 시차를 두면 이 상황을 피해갈 수 있다는 것.
이를테면 매도자가 먼저 세입자와 전세계약을 체결하고 매수자가 며칠 뒤
계약을 승계받는 형식으로 매매계약을 체결할 경우 갭투자가 가능하다고 본 것이다.
하지만 기존 전세를 낀 매물을 인수할 경우 세입자가 바뀌거나,
매수자가 실거주를 위해 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출(전세퇴거자금대출)을 받을 때
한도가 1억원으로 제한되는 것은 물론, 매수인이 다주택자인 경우라면 이 대출조차 받을 수 없다.
참고 기사 1 : "전세 먼저 들여주세요"…조건부 전세대출 규제에 갭투자자 꼼수
참고 기사 2 : 갭투자 막히자…'전세 승계 매매'로 우회, 허점 드러나는 '6·27 대책'
참고 기사 3 : [단독] 집주인 바뀌면 전세금 돌려줄때 대출한도 '고작 1억원'
우회전략 1.2 주인전세
그럼 두 번째 우회 전략.
주전세(주전매매,주인전세,점유개정)는 가능할까?
주전세란 한 마디로 '(전)집주인이 살고 있는 전세'를 뜻한다.
전 집주인(매도자) A
새 집주인(매수자) B
A-B 간 매매 계약을 체결함과 동시에
A가 B의 집에 바로 세입자로 들어감
매수자 B는 매도자 A가 세입자 신분으로 낼 보증금과 매매가격 간의 차액만 내고 매수하는 갭투자 가능
매도자 A는 집을 빨리 팔면서도 '급매'처럼 가격을 낮추지 않아도 되고 살던 집에 계속 거주 가능
결론은 일단 가능하긴 하다.
하지만 조심해야 하는 방법이긴 함
주인전세는 편법 증여의 사례가 될 수 있기 때문에
당국의 모니터링이 매우 심한 편이기 때문
일전에 12.16 대책 이후에도 대출 규제 우회하는 방법으로
주인전세(점유개정)이 많았던 편이라
이번에도 당국의 모니터링이 예상됨.
우회 전략 2. 전입 신고 후 전세 세팅
주택담보대출을 실행 시 6개월 내에 전입 신고를 해야 한다는데
실거주 안하고 투자 목적으로 돌릴 방법은 없을까?
주담대 실행 후 일단 전입한 뒤 얼마 지나지 않아 전세 임차인과 계약 체결하는 전략 가능
디딤돌대출 등 정책 대출의 경우 전입 후 '2년 이상 실거주'의 제한 등이 있지만
이번 6.27 대책의 경우에는 실거주 최소 기한이 따로 없음.
실제로 과거 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하는 '주택임대차보호법'이 시행될 때도 비슷한 논란이 있었음.
임대인이 실거주한다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 했으나 실거주 의무 기간이 정해지지 않은 것
얼마나 사는 게 실거주인지를 두고 소송으로 번져 사안별로 판단이 갈리기도 했었음.
참고 기사 1 :전입 신고 후 전세 놓으면 그만?…주담대 실거주 의무기간 없어 '혼란'
우회 전략 3. 경매 매매사업자 대출
매매사업자를 활용한 법인 대출을 우회 통로로 활용해서
실거주 의무와 다주택자 대출 금지 규제를 피해가면 어떨까?
경매 매매사업자 대출(경락잔금대출)은 매매사업자가
경매로 부동산을 낙찰받은 후 잔금을 마련하기 위해 받는 대출을 뜻한다
6.27 이후 경락잔금대출에도 가계대출과 동일한 규제가 적용되어
수도권/규제지역 내 주택에 대해 경락잔금대출을 받은 경우 대출 한도가 6억원으로 제한되고
6개월 내 전입도 해야 한다. 1주택자의 경우 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다.
하지만 이는 가계 대출에만 해당된다.
사업자 대출로 분류되는 '매매사업자' 전용 주택구입 대출과
경락잔금대출은 기존과 동일한 조건으로 이용할 수 있다.
현재 매매사업자가 경락잔금대출을 받을 경우 규제지역은
LTV(주택담보대출비율) 30%, 비규제지역은 LTV 60%가 적용된다.
차주가 법인인 만큼 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 없다.
가계대출에 적용되는 대출 최대한도 6억원 규제도 적용되지 않는다.
실거주 의무나 기존 주택 처분 요건도 없다.
참고 기사 1 : "가계대출 묶어도 타격 없어"… 경매 단타족, 매매사업자 대출로 몰린다
우회 전략 4. P2P 대출 (사인 간 대출)
P2P 대출로 단기 브릿지 자금을 받아 전입 요건을 충족한 뒤에
바로 전세를 내놓는 방법은 어떨까?
온라인 투자 플랫폼을 통해 대출자와 투자자를 직접 연결하며 법상 최대 70억원까지 대출이 가능.
은행 등을 거치지 않기 때문에 부동산 대출 규제나 DSR 규제를 받지 않음.
다만 연 10% 안팎의 높은 금리 탓에 현실적 대안은 아니라는 의견 多
P2P 대출로 단기 브릿지자금을 받아 전입 요건을 충족한 뒤 바로 전세로 내놓을 수 있다
수도권·규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 내 의무적으로 전입을 해야 하지만
거주 기간이 정해져 있지 않기 때문이다.
즉 P2P 대출로 잔금 → 소유권 이전 → 사업자 대출 실행하여 상환
하지만 잔금 10억에 대한 P2P 대출 금리를 10%로 잡으면
매달 이자가 833만원 수준이고 리스크가 커서 비추천하는 방법
또한 사업자 대출로 주택구입 적발 시 5년간 신규 대출을 금지한다고 하니
사업자 대출로 6.27 규제를 피해가는 방법도 어려울 듯함.
"금융사 대신 개인간 P2P 대출로…" 우회로 찾는 소비자들