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과천 디에이치아델스타_로또는 못되는 고분양가 계약 할까말까 고민

dondok2 — Sun, 28 Sep 2025 18:46:40 +0900

띠용

청약에 당첨됐다..,

분양가 상한제가 적용된 로또청약이면 좋았겠지만, 분상제 미적용 고분양가인데다가 일자리, 교통 개발 호재가 이제 조금씩 얘기 나올 뿐 아직 개발되지 못한 애매한 인프라로 결국 직접 손에 쥐는 이익은 얼마 되지 않을 거라는 판단이 강하게 들어 계약 여부를 많이 고민했다. 그래서 실제로 계약을 했는지 여부는 차차 밝히는 것으로 하고 오늘은 청약 당첨 후 계약 직전 2주 간 고민한 내용을 정리하고자 한다

오늘 쓰는 글이 선당후곰이라며 무턱대고 청약했다가 덜컥 당첨된 누군가에게, 또 FOMO로 청약은 일단 넣고다니는데 당첨 후 프로세스를 하나도 몰라 쓰면서도 불안한 누군가에게 조금이라도 도움이 되길 바란다.., 크게 보는 청약 당첨 직후부터 계약까지 사고의 흐름은 아래 흐름도와 같다.

하나. 계약 관련해 어렴풋이만 알고 있던 관련 개념들을 다시 제대로 따져보고

둘. 투입 총액을 보수적으로 재계산하여 BEP(손익분기점)을 계산해본 뒤,

셋. 같은 값으로 들어갈 수 있는 다른 부동산 선택지를 비교해봤다

마지막으로는 청약 당첨지 인근 개발호재를 다시 분석해서 최종적으로 결론을 내렸다

Step 1. 계약 관련 개념 정밀 재탐색

청약 당첨 후 계약 시점에 헷갈렸던 개념들은 크게 아래 네 가지다. 하나씩 차근차근 살펴보겠다

- 가족 간 자금거래 시 세금

- 취득세 적용 기준

- 중도금 대출 자격 요건

- 미등기 신축 최초 입주 계약 특이점

(1) 가족 간 자금거래 시 세금

세금..., 알수록 무서운 세금 ..

열심히 일해 벌 때도 내고(근로소득세), 내 돈으로 뭔가를 살 때도 내고(부가가치세), 심지어는 잘 쌓아온 돈을 가족끼리 주고받을 때도 낸다(증여세). 흑 세금 너무 시러.. 암튼 그래도 나름 증여에 대한 예외 조항이 두 가지 정도 있다. 아래의 증여재산 공제와 무이자 차용이 그것이다.

증여재산 공제

먼저 첫 번째는 증여재산 공제다. 성년인 수증자(증여를 받는 사람)를 기준으로 10년에 5천만원까지는 공제해준다. 즉 국가에서 "10년에 5천만원 정도는 세금 따로 안떼고 물려줘도 된다^^"고 봐주는 것이다. 중요한 점은 증여재산 공제는 기준이 수증자(증여를 받는 사람)라서 '부'와 '모' 각각 5천만원씩 물려받을 수는 없으며, 본인이 부모로부터 받은 총액이 10년간 5천만원 이내여야 한다는 것이다

무이자 차용

다만 '증여(물려주는 것)'가 아닌 차용(빌려주는 것)'의 경우에도 마치 물려주는 것처럼 잘 활용할 수 있는 경우가 있다. 세법 규정 상 법정 이자율(4.6%)과 실제 지급한 이자의 차액이 1,000만원 이하일 경우 증여로 보지 않고 정상적인 차용으로 인정하는 것이다. 쉽게 다시 말하면 덜 낸 이자가 연간 1000만원을 넘지 않은 경우에 한해선 증여로 추정하지 않는다. 연간 1000만원 미만의 이자가 나오는 선에선 증여세 부담없이 가족끼리 돈을 빌릴 수 있다는 의미다. 계산식은 다음과 같다.

n원 x 0.0046 <= 1,000만원 의 경우

n원은 물려주는 것이 아닌 빌려주는 것으로 눈감아준다.

위의 계산식을 토대로 n원을 역산한 금액은 약 2억1700만원이다. 중요한 점은 무이자 차용은 증여자(돈을 물려주는 사람)을 기준으로 하기 때문에 '부'와 '모' 각각 2억 1,700만원씩 총 4억 3,400만원을 물려받을 수 있다. 다만 4억 3,400만원을 차용증만 써서 빌린다고 해도 세무조사가 나오면 증여로 볼 여지도 있으므로 괜히 짱구를 굴리기 보다는 그냥 유재석 전법으로 원금을 월에 100만원이라도 갚아나가는 게 좋다.

무이자 차용 케이스 스터디

(2) 취득세 적용 기준

두 번째로 다시 공부한 개념은 '취득세'다. 취득세란 재산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과하는 세금으로 지방세다. 다만 우리가 취득세가 헷갈리는 이유는 취득세가 뭔지 몰라서가 아니다. 취득세를 언제 내고, 어느 시점을 기준으로 주택수를 판단하는지가 헷갈려서다.

핵심만 말하면 납부 일자는 <주택 완성일>이라 청약 당첨되고 대략 2~3년 후에 내면 된다. 별로 문제될 게 없다. 중요한건 취득세 적용 기준일자가 <분양권 계약일>이라는 것이다. 취득세는 취득한 자가 무주택자인지, 유주택자인지, 다주택자인지에 따라 세율이 다르다. 특히 2020년 '7·10 부동산 대책' 이후로 분양권도 주택으로 간주하는 법이 적용되고 있기 때문에, 유주택 세대에서 청약이 당첨됐다면 세대 분리도 고려해보는 편이 좋다.

참고로 취득세 납부 시기는 취득일로부터 60일 이내다.

(3) 중도금 대출 자격 요건

6.27 부동산 대책 이후 최대의 논란거리는 바로 중도금 대출이다. 주택구입목적 주담대의 한도를 최대 6억원까지 제한하는 규정이 생겼기 때문인데, 여기서 다행히 중도금 대출은 예외로 빠졌다. 즉 20억 아파트를 청약으로 당첨받은 사람은 시행사가 60%까지 중도금 대출을 해준다고 하면 12억까지는 중도금 대출을 실행할 수 있다. 공사가 진행되는 2~3년 동안은 대출로 12억을 끌어와서 분양권을 유지할 수 있는 것이다.

하지만 중도금 대출을 잔금대출로 전환하는 입주 시기에는 한도가 6억원으로 줄어들게 되며, 방금 그 예시에서는 12억 중 6억만 대출 승계가 가능하며 차액 6억원은 본인 자금으로 메꿔야만 한다. 이런 규제가 세게 있기는 하지만 일단은 중도금 대출을 일으킬 수 있다는 것 만으로도 누군가에게는 2~3년을 벌 수 있는 좋은 기회가 되기도 한다.

여기에는 중도금대출 예외 조항이 명시되어 있다. 중도금대출은 6억원 제한에 안걸린다는 뜻

그.런.데 ..,

여기서 하나 의외의 제약 조건이 발생한다. 6.27 부동산 대책에서 나온 6억원 제한에 중도금 대출 예외조항은 명시되어있었던 반면, 6개월 이내 전입의무에는 중도금 대출 예외 조항은 명시되어있지 않다. 이를 보수적으로 해석하면 중도금 대출을 일으키는 청약 당첨자는 해당 집에 6개월 내에 얼른 들어가 살라는.., 말이 된다. 실거주 의무가 없는 청약 단지임에도 해당 제약 조건 때문에 사실상 실거주 의무가 있는 것처럼 보이는 문제가 발생하는 것이다. 중도금 대출도 사실상 시행사와 집을 담보로 빌려주는 돈이기 때문에 큰 범위에서는 주택구입 목적 주담대에 포함되는 것으로 보는 것이다.

허허.. 중도금 대출에서 잔금 대출 전환 시기에 발생하는 6억 규제와 6개월 내 전입의무가 있는 상황에서 과연 전세 세입자 맞출 수 있을까.., 쉽지 않을 듯하다. 느낌이 온다. 세입자를 맞추는 과정에서 집주인 열위 시장이 올 것이라는 강한 느낌이..

여기에는 중도금대출 예외 조항이 없다. 보수적으로 해석해본다면 중도금대출도 주담대에 포함될 수 있다는 뜻..

(4) 미등기 신축 최초 입주 계약의 특이점

그리고 마지막 개념. 미등기 신축이 갖는 특이점이다. 우리는 보통 주택의 매매나 임대차계약을 하기 전 등기부등본 등 부동산 서류를 빠짐없이 살펴보고 이상이 없음을 확인하고 계약을 한다. 하지만 신축 아파트는 이렇게 꼼꼼히 들여다봐야 할 서류가 제대로 갖춰지지 않은 경우가 대부분이다. 신축 아파트는 보통 '이전 등기'가 완료되기까지 최소 2~3개월이 걸리고 경우에 따라 1년 이상 등기가 지체되는 일도 흔히 있기 때문이다. 먼저 용어부터 간단히 적어두고 아래 설명을 이어서 하겠다.

등기 관련 개념
이전 고시	공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 측량해서 분할하고, 그에 따라 분양 받은 사람들에게 소유권을 정식으로 이전하는 절차
보존 등기	미등기 부동산에 대해 소유권을 보호하기 위해 행해지는 최초의 등기
미등기 상태	조합원, 일반 분양을 받은 수분양자가 등기하지 못하는 상태. 임대든 입주든 사용과 관련된행위는 모두 가능하나 (1)미등기 상태에서는 매매가 불가능하고, (2)세입자를 제 값에 구하기 어렵다는 게 가장 큰 애로 사항.

미등기 상태라 해도 허가 관청의 사용 승인을 받고 분양 잔금을 모두 치렀다면 입주와 임대 모두 문제가 없지만, 세입자 입장에서는 개별 등기가 나오지도 않은 상태에서 집주인(이라고 주장하지만 사기꾼일 수도 있는)과 무턱대고 계약을 맺는 것에 큰 부담을 느낄 수 있다. 계약 대상에 대한 소유권을 포함함 각종 권리관계 확인이 불가능하기 때문이다.

집주인 입장에서는 시세보다 저렴하게 전세를 제공하고, 전세금으로 분양대금을 완납한 뒤 등기를 내겠다는 계획을 세운다. 분양대금 완납 후에야 소유권이전등기가 진행되기 때문이다. 따라서 전세입자 입장에서는 미등기 상태에서 전세금을 낼 수밖에 없다는 리스크가 크고 특히 매매/전세 대출이 제한적이라 미등기 아파트에 들어가기 꺼리는 이유가 생긴다. 서초 래미안원베일리, 청량리역 롯데캐슬, 흑석 자이 등 입주가 1년이 안된 아파트 등에서도 등기가 아직 안되어 있는 미등기 아파트 사례가 꽤나 많다.

미등기 신축아파트 전세 계약 과정을 정리하면 위와 같다. 즉 관할 구청에서 사용승인은 났지만, 건설사 → 수분양자 → 세입자 순으로 권리가 넘어오는 과정에서 수분양자 ⇄ 세입자 간 전세 계약을 하게 되기 때문이다. 즉 ‘등기’라는 절차가 아직 끝나지 않은 시점인데, 집주인도 소유권이전등기를 해야 하기 때문에 잔금 조달을 위해 전세입자와 전세 계약을 체결하게 된다. 이 때는 미등기 상태로 계약이 진행되고, 리스크가 있기 때문에 세입자(임차인) 우위 시장이 형성되는 것이다.

미등기가 발생하는 이유를 타임라인으로 살펴보자
️ 시행사(건설사)	1. 건설 완료 건물을 다 지은 준공 시점 2. 사용승인 "이제 입주 시작해도 돼요~" 하고 구청에서 허가가 나오는 시점 3. 소유권보존등기 : 아파트에 대한 '최초 등기'를 만드는 단계인데, 건설사 명의로 해놓는 등기. 이게 먼저 돼야 수분양자가 자기 이름으로 등기 이전을 받을 수 있다
‍ 집주인 (수분양자)	1. 분양계약 완료 이미 몇 년 전에 계약(분양가의 10% 지불)하고 기다려온 집이 이제 지어진 시점 2. 사용승인 이후 → 아직 ‘등기’ 전 상태 : 이때 전세 계약을 맺는 경우가 많다. 입주 예정일 3개월 전쯤부터 전세 세입자를 구하기 때문. 근데 이때는 아직 소유권이 수분양자 명의로 넘어오지 않아서 ‘미등기 상태’. 집주인이 실제 등기부 등본상 소유자가 아닌 상태라, 법적으로 매매가 안됨. 3. 잔금 납부 분양가의 마지막 잔금을 완납해야 시행사(건설사)의 최초 등기를 수분양자의 명의로 바꿔 오는 소유권 이전 등기를 신청할 수 있다. 잔금은 입주 직전쯤 내니까, 전세 계약은 잔금 내기 전인 경우가 대부분. 4. 소유권 이전등기 이제야 비로소 등기부 등본에 ‘수분양자’ 이름이 들어감 이때부터 집주인으로서 제대로 권리를 행사할 수 있음.
‍ 세입자 (임차인)	1. 전세 계약 (입주 예정일 3개월 전쯤) 신축 첫 입주 전세 계약은 미등기 상태에서 하는 경우가 많음. 등기가 안 돼 있어서 불안할 수 있지만, 실사용(입주)은 가능한 시점. 대신 확정일자, 전입신고를 통한 대항력, 우선변제권 확보가 어려울 수 있으니 조심해야 함! 2. 입주 (소유권 이전 이후) 원칙적으로는 집주인이 등기를 마치고 잔금 다 낸 후에야 입주할 수 있음. 요즘은 등기 전에도 미리 입주하는 경우도 있지만, 위험성 꼭 점검해야 함.

오.. 말로 하면 금방인데 글로 깔끔하게 정리하려니 시간이 오래 걸렸다.

step 2 투입 금액 재산출, step 3 투자 비교, step 4 양재 IC 인근 개발 호재 분석은 금방 다른 글로 또 정리해보겠다

직장인 부업┃삼삼엠투로 딱 월 50 더 벌어보자

dondok2 — Fri, 8 Aug 2025 19:24:28 +0900

글이 뜸했다.
당연하다. 거의 보름 내 삼삼엠투만 봤기 때문이다.ㅎ
심지어 화장실 가려고 밤에 잠자다 잠깐 깼는데
너무 궁금해서 삼삼엠투 매물 30분 찾아보다
두근거리는 마음을 다독이며 억지로 다시 잠들기도 했다
거의 미국 주식하는 직장인 급 집중력으로다가..
눈에 다래끼 날 때까지 집즁..

암튼 자기 집도 없는 사람이 자기 밑에 전대인을 두고
주세를 받는 단기 임대를 할 수 있다는 발상을 못해본터라
서비스를 알면서도 시도하지 못했는데
부동산 스터디원 친구를 통해 그 방법을 알게되고
엄청난 관심이 생겼다 (항상 땡큐 ㅅㅎ ♥︎)

그리고 나는 내 성격을 안다.
일단 관심이 생긴 이상 수익이 나든
일단 여기에 관심이 생긴 이상
꼭 해봐야하고 하게 될 것이다.. ㅎ
엄청난 실행 집착인간

내 목표는 이번 달 안에
(전대차 동의를 받은)
+ (내 분석 기반 입지가 좋은)
월세 매물을 계약하는 것이다!
휴가 일정 제외하면 한 2주 밖에 남지 않았다.. ㅠ

어차피 작게 투자하게될거
이왕 이 열정이 따끈따끈 남아있을 때부터
생생한 삼삼엠투 부업 도전기를 남겨두려 한다
방이 비었다고 실망할 수도 있는 나중의 나를 위해,
50만원 수익 얻자고 이렇게까지 해야하나
혼란스러울 수도 있는 미래의 나를 위해..

1주차

드러내기 조금 민망하지만,
부동산 스터디 할 때 스터디원들이랑
같이 임장갔던 경험을 제외하면
혼자 부동산에 들어가본 경험이 없다.
그래서 일단 가보기라도 하겠다는 마음으로
무작정 부동산에 매물 찾는다는 전화부터 싹 돌리고
한 번은 회사 근처 역에서 가까운 곳,
그리고 한 번은 집에서 차로
10~15분 거리인 곳에 월세 매물을 보러 다녔다.
퇴근하고 하루에 2곳 정도 들러
매물 상태와 현장의 느낌을 살펴봤다
일찍 퇴근해서 더 많이 돌고 싶었으나
시간이 부족해 아쉬웠다.

그리고 부동산에 전화든 대면이든
중개사님들과 얘기할 때
전대차의 '전' 자만 꺼내도 바로
차가워지는 것을 느낄 때 좀 위축됐다
내가 간 곳들은 유독 다 5060 이상의
어르신 중개사님들이 계셨는데
약간 그런 말 꺼내지도 말라는.. 듯이
타박하시는 분들이 많아서 속상했다

근데 공부해보면 전대차 동의해주는 곳이
10곳 중에 2곳이면 많은 거라한다
그러니 나도 속상할 것 없다.
중개사님께 신뢰를 못 준 것이고,
집주인을 합리적으로 설득하지 못한 탓이다.
월세 줬더니 내 집에서 사업하겠다는 사람에게
신뢰를 느끼긴 어려운 것이 당연하다.

1주차의 반성은
입지 분석을 단순히 삼삼엠투 예약율
몇 곳만 편협하게 찾아보고
큰 그림을 못 본상태로 일단 무작정 들이대고 봤다는 것

1주차의 배움은
부동산에 맘 놓고 들어가는 깜냥이 조금 생겼다는 것,
전대차 말만 꺼내도 경기 반응을 보이시는
중개사님들을 설득하는 태도를 가지게 됐다는 것.

아 그리고..ㅋㅋ 줄자를 가지고 다니게 됐다는 것!
뭔가 부동산 전문가 같지 않은가?
암튼 결론적으로는 반성보다는 배움이 더 큰 한 주였다!

2주차

'입지'란 뭘까.
1주차의 반성 대로 무작정 내가 가기 쉬운
내 동선에 있는 부동산을 갈 게 아니라,
사람들이 많이 찾을 지역을 타겟하고 그 지역 부동산을 가야했다.

그래서 월세나 전세 수요와는 또 다른
[단기 임대]에 특화된 입지가 뭘지 참 궁금했다.
유명 유튜브와 단기임대 실경험자의 블로그 글
그리고 강의들을 듣고 필기하고 정리해
나만의 입지를 찾아나섰다.
그리고 유효하다고 생각되는 단기 임대 입지 분석을
아래와 같이 정리되었다.

삼삼엠투에서 이미 성공한 '슈퍼 호스트'의 매물이 있는 곳
서비스 관리 점수와 몇 달간의 예약율 등을 총합하여
슈퍼 호스트로 선정된다고 하니 수요가 있는,
예약율이 높은 곳을 알 수 있는 좋은 힌트가 된다.
하지만 힌트는 힌트일 뿐이다. 가격과 감성 인테리어 등
그 호스트만의 대체불가한 장점이 있어서
수요가 몰리는 것일 수도 있다.
절대적이지는 않은 입지 분석인 듯하다.

검색어 유입량으로 살펴봤을 때 타 지역 대비 도드라지는 곳
상상해본다.
내 방에 계약을 체결할 사람은 어떤 루트로 날 알게됐을까?
먼저 네이버에 ㅇㅇ동 단기 임대를 검색했겠지.
네이버 부동산 등의 매물 글을 클릭
이후 부동산 통하면 최소 2~3달 중장기 임대밖에 안된다는 걸 알고 실망
더 인터넷을 돌다가 삼삼엠투 광고글 혹은 블로그 후기글을 봤을 것이다.
오 삼삼엠투라는 플랫폼이 있구나. 주별로도 계약이 된다네!? 하고 앱 다운로드
그 위치에 매물을 검색
내 방을 보고, 가격/인테리어/옵션 을 살피고 비교해
마지막으로 계약

그럼 첫 단계에 수요에 대한 실마리가 있을 것이다.
그래서 'ㅇㅇ동 단기 임대' 'ㅇㅇ역 단기 임대' 등으로
검색어가 몰리는 곳이 어딘지 검색어 분석 서비스를
유료 구독해서 한 번 쫙 돌려봤다.
단, 내가 직접 가기에 멀지 않은 곳 위주로!

지금 현재 예약율이 높은 곳 (페이지까지 개발해야 함..ㅠ)
블로그에 이런 글들이 많았다
" 링크만 넣으면 엑셀로 입지 분석하는 최적의 툴을 판매합니다~!! "
근데 보면 판매가 종료되거나, 시장이 과열되다보니
본인도 이제 컨설팅할 때만 해당 툴을 끼워 판다든지 하는 식이 대부분이었다.
그래서 내가 직접 분석 페이지를 만들기는 참.. 어렵고..
그냥 하나하나 내가 다 분석하기 시작했다.

주요하게 살펴본 카테고리는
매물 가격 / 매물 위치 / 예약율(최근 1달, 2달, 총 6개월 기준) 이고
추가적으로는 주차 지원 여부와 후기 개수도 함께 살폈다.

이게 제일 시간이 많이 든다.. ㅎ

그래서 위의 세 가지를 토대로
내가 찾은 단기 임대 맞춤 입지는..!!

다음 시간에 공개..ㅎ

다음 주의, 그리고 그 다음 주의 나야
회사 일도 열심히 하면서
퇴근 후에도 지치지 말고 달려보자
혼자라서 느릴 수는 있지만
결국 해낼 수 있다~! 8월 내에 매물 찾기!!ㅎㅎ
9월에 인테리어 하며 행복해하는 스스로를 상상하렴..!

[부동산 정책] 6.27 가계대출 관리 방안 우회 전략 진짜 먹힐까?

dondok2 — Sun, 20 Jul 2025 11:33:02 +0900

잘가.. 지분형 모기지야

5월 말 6월 초에 지분형 모기지를 접하고 신나서
서울과 경기권 투자 유망지를 리스트업하고 있었는데
몇 주만인 6월 27일 가계대출 관리 방안이 발표되었다.
흑. 아쉽지만 뭐 어쩌겠나 정책 공부해야지 ㅎㅎ

대출력을 강조한 플펙도 신문 기사나 뉴스에
보도되는 규제의 빈틈을 파악해
오히려 투자 아이디어를 얻을 수 있다고 강조했던 만큼,
실제로 규제 이후로 어떤 우회 전략들이 나오고 있는지
아래 순서를 통해 가계대출 관리 방안과 그에 대한 우회 전략을 살펴보려 한다.

1. 가계대출 관리 방안 발표 내용 정리
2. 가계대출 관리 방안에 대한 우회 전략 유효한가

6.27 가계대출 관리 방안 발표 내용 정리

먼저 가계대출 관리 방안 발표와
6.30 종전규정을 정리해 보겠다
크게 이번 대책의 핵심은 핵심은 '6-1-0'으로 요약된다.
즉, ‘6(주택담보대출 6억원 제한)-1(전세반환대출 1억원 제한)-0(소유권 이전 전세대출 금지)’다.
또 서울/수도권 1주택자의 주택담보대출 금지, 서울/수도권 주담대 차주는 6개월 내 전입의무 등도 있다.

같은 내용을 부동산 시장 주체별로 나눠 다시 정리해보면 아래와 같다.

무주택자 : LTV 축소와 전입 의무로 인해 자금조달과 거주 조건이 강화
생초 주담대 차주 : LTV 80%, 전입의무 없음 → LTV 70%, 전입의무 6개월 이내
1주택자 : LTV60%,30% → LTV 0%,0%. 생활안정자금목적 주담대 1~2억 → 최대 1억
다주택자 : LTV60%,30% → LTV 0%,0%. 생활안정자금목적 주담대 금지
공통 규제
: 주택담보대출 6억 상한, 대출 만기 30년 제한,
소유권 이전 조건부 전세대출(갭투자) 규제,
신용대출 1~2배에서 연소득 이내로 제한

* 전세 반환 대출
: 전세금 반환 대출은 집주인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출 상품. 주로 전세 만기 시점에 세입자에게 보증금을 반환해야 하는데 자금 부족으로 어려움을 겪는 집주인들이 이용. 주택담보대출의 일종이지만, 일반 주담대와 달리 임차보증금 반환 목적이라는 차이 有. 전세퇴거자금대출, 전세보증금반환대출 등

* 소유권 이전 전세대출
: 쉽게 말해 갭투자용 대출. 세입자가 전세 자금을 대출받는 날 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 이뤄지는 대출을 뜻함. 즉 새 집주인의 잔금일과 세입자의 전세대출 실행일을 같은 날로 맞춘 뒤 당일 받은 전세금으로 기존 집주인에게 잔금을 치르는 것. 이를 막는다는 건 갭투자 목적의 주택구입에 대출자금이 활용되지 못하게 한다는 취지다.

6.27 부동산 대책과 6.30 경과규정 적용 발표

6.27 가계대출 관리 방안에 대한 우회 전략 있을까..? 그레이 존을 찾아서..ㅎ

우회전략으로 많이 언급되는 아래 사항들이 실제로 가능한지 살펴본다.

우회전략 1.1 전세 승계 매매 (시간차 갭투자)
우회전략 1.2 주인전세
우회 전략 2. 전입 신고 후 전세 세팅
우회 전략 3. P2P 대출

우회전략 1.1 전세 승계 매매 (시간차 갭투자)

우회전략으로 가장 많이 언급되는 '전세 승계 매매'.
6.27 이전에 전세계약 한 물건을 갭으로 매수하여 승계하면
대출 규제에서 벗어나기에 전세퇴거자금 대출을
1억 제한 없이 활용할 수 있다고 하는데 정말일까?

결론부터 말하면 전세 승계 매매 안된다.
만에 하나 되려면 아래 두 가지 조건 모두 충족해야 함.
+ (1) 기존 세입자와의 전세계약이 25.06.27이전
+ (2) 임대인의 해당 주택 소유권 취득일이 25.06.27이어야 함.

근데 이미 6월 27일을 훌쩍 지났고,
전세와 전세 승계가 모두 6.27이전이 아닌 이상 불가한 전략임.

7월 초 금융당국에서 '승계 매매 역시 새로운 계약으로 보겠다'는 방침을 확정

그럼 왜 된다고 알려졌을까..

임대인이 바뀌지만 임차인은 그대로이므로
6월 27일 이전에 임대차 계약이 체결된 걸로 봐서 종전 규정을 적용할지
아니면 새로운 임대인과의 계약으로 볼지가 명확하지 않아서였다.
심지어 계약갱신청구권 사용 등으로 임대차계약기간이 연장된 경우 등에도
최초 임대차계약체결 시점을 기준으로 판단한다고 나와있었기에
해당 전략이 가능할 것으로 본 것이다.

하지만 위 사진과 같이 7월 초 금융당국에서 승계 매매 역시
'새로운 계약'으로 보겠다는 방침을 확정함에 따라
현재 계약을 진행 중이던 매수 희망자의 자금흐름 계획에
차질이 빚어질 것으로 보인다.

안된다고는 하지만
전세 승계 매매를 우회 전략으로 생각한 투자자들의 입장을 조금 살펴보자면..
수도권과 규제지역 내 '소유권 이전 조건부 전세대출' 금지의 허점이
전세보증금 대출일과 매매계약 잔금일이 같은 날인 경우에만 막을 수 있다는 것이었다.
그래서 매수자, 매도자, 세입자가 모여 이전과 똑같은 방식으로 계약을 한다고 해도,
전세계약 잔금 일자와 매매계약 잔금 일자에 시차를 두면 이 상황을 피해갈 수 있다는 것.
이를테면 매도자가 먼저 세입자와 전세계약을 체결하고 매수자가 며칠 뒤
계약을 승계받는 형식으로 매매계약을 체결할 경우 갭투자가 가능하다고 본 것이다.

하지만 기존 전세를 낀 매물을 인수할 경우 세입자가 바뀌거나,
매수자가 실거주를 위해 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출(전세퇴거자금대출)을 받을 때
한도가 1억원으로 제한되는 것은 물론, 매수인이 다주택자인 경우라면 이 대출조차 받을 수 없다.

참고 기사 1 : "전세 먼저 들여주세요"…조건부 전세대출 규제에 갭투자자 꼼수
참고 기사 2 : 갭투자 막히자…'전세 승계 매매'로 우회, 허점 드러나는 '6·27 대책'
참고 기사 3 : [단독] 집주인 바뀌면 전세금 돌려줄때 대출한도 '고작 1억원'

우회전략 1.2 주인전세

그럼 두 번째 우회 전략.
주전세(주전매매,주인전세,점유개정)는 가능할까?

주전세란 한 마디로 '(전)집주인이 살고 있는 전세'를 뜻한다.

전 집주인(매도자) A
새 집주인(매수자) B
A-B 간 매매 계약을 체결함과 동시에
A가 B의 집에 바로 세입자로 들어감

매수자 B는 매도자 A가 세입자 신분으로 낼 보증금과 매매가격 간의 차액만 내고 매수하는 갭투자 가능
매도자 A는 집을 빨리 팔면서도 '급매'처럼 가격을 낮추지 않아도 되고 살던 집에 계속 거주 가능

결론은 일단 가능하긴 하다.
하지만 조심해야 하는 방법이긴 함
주인전세는 편법 증여의 사례가 될 수 있기 때문에

당국의 모니터링이 매우 심한 편이기 때문

일전에 12.16 대책 이후에도 대출 규제 우회하는 방법으로

주인전세(점유개정)이 많았던 편이라
이번에도 당국의 모니터링이 예상됨.

우회 전략 2. 전입 신고 후 전세 세팅

주택담보대출을 실행 시 6개월 내에 전입 신고를 해야 한다는데
실거주 안하고 투자 목적으로 돌릴 방법은 없을까?

주담대 실행 후 일단 전입한 뒤 얼마 지나지 않아 전세 임차인과 계약 체결하는 전략 가능
디딤돌대출 등 정책 대출의 경우 전입 후 '2년 이상 실거주'의 제한 등이 있지만
이번 6.27 대책의 경우에는 실거주 최소 기한이 따로 없음.

실제로 과거 임차인에게 계약갱신청구권을 보장하는 '주택임대차보호법'이 시행될 때도 비슷한 논란이 있었음.
임대인이 실거주한다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있도록 했으나 실거주 의무 기간이 정해지지 않은 것
얼마나 사는 게 실거주인지를 두고 소송으로 번져 사안별로 판단이 갈리기도 했었음.

참고 기사 1 :전입 신고 후 전세 놓으면 그만?…주담대 실거주 의무기간 없어 '혼란'

우회 전략 3. 경매 매매사업자 대출

매매사업자를 활용한 법인 대출을 우회 통로로 활용해서
실거주 의무와 다주택자 대출 금지 규제를 피해가면 어떨까?

경매 매매사업자 대출(경락잔금대출)은 매매사업자가
경매로 부동산을 낙찰받은 후 잔금을 마련하기 위해 받는 대출을 뜻한다
6.27 이후 경락잔금대출에도 가계대출과 동일한 규제가 적용되어
수도권/규제지역 내 주택에 대해 경락잔금대출을 받은 경우 대출 한도가 6억원으로 제한되고
6개월 내 전입도 해야 한다. 1주택자의 경우 6개월 내 기존 주택을 처분해야 한다.

하지만 이는 가계 대출에만 해당된다.
사업자 대출로 분류되는 '매매사업자' 전용 주택구입 대출과
경락잔금대출은 기존과 동일한 조건으로 이용할 수 있다.
현재 매매사업자가 경락잔금대출을 받을 경우 규제지역은
LTV(주택담보대출비율) 30%, 비규제지역은 LTV 60%가 적용된다.
차주가 법인인 만큼 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 없다.
가계대출에 적용되는 대출 최대한도 6억원 규제도 적용되지 않는다.
실거주 의무나 기존 주택 처분 요건도 없다.

참고 기사 1 : "가계대출 묶어도 타격 없어"… 경매 단타족, 매매사업자 대출로 몰린다

우회 전략 4. P2P 대출 (사인 간 대출)

P2P 대출로 단기 브릿지 자금을 받아 전입 요건을 충족한 뒤에
바로 전세를 내놓는 방법은 어떨까?

온라인 투자 플랫폼을 통해 대출자와 투자자를 직접 연결하며 법상 최대 70억원까지 대출이 가능.
은행 등을 거치지 않기 때문에 부동산 대출 규제나 DSR 규제를 받지 않음.
다만 연 10% 안팎의 높은 금리 탓에 현실적 대안은 아니라는 의견 多

P2P 대출로 단기 브릿지자금을 받아 전입 요건을 충족한 뒤 바로 전세로 내놓을 수 있다
수도권·규제지역에서 주담대를 받으면 6개월 내 의무적으로 전입을 해야 하지만
거주 기간이 정해져 있지 않기 때문이다.
즉 P2P 대출로 잔금 → 소유권 이전 → 사업자 대출 실행하여 상환

하지만 잔금 10억에 대한 P2P 대출 금리를 10%로 잡으면
매달 이자가 833만원 수준이고 리스크가 커서 비추천하는 방법
또한 사업자 대출로 주택구입 적발 시 5년간 신규 대출을 금지한다고 하니
사업자 대출로 6.27 규제를 피해가는 방법도 어려울 듯함.

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